משכנתא לבנייה עצמית

משכנתא לבנייה עצמית היא משכנתא נפוצה פחות באופן יחסי כיום, אולי עקב ריבוי הפרויקטים המתפרסים על פני מספר גדול של עתודות קרקע פנויות, ואולי בגלל הפופולאריות של קבוצות הרכישה שהרגילו את הישראלים להיות מעורבים פחות ופחות בתהליך הבנייה עצמו.

כך או כך, בנייה עצמית הוא תהליך סבוך למדי אשר נלווים אליו לא מעט הוצאות שלא קיימות כאשר קונים דירה מקבלן. הוצאות אלו כוללות בין היתר היטל השבחה, אגרות פיתוח, ויש לכלול את העלות שלהן בגובה המשכנתא אותה מבקשים מן הבנק. יתרה מכך, כאשר ההלוואה המבוקשת היא למען הפשרה של קרקע חקלאית למגורים, הבנק בדרך כלל ילווה את הכסף במסלול של “הלוואה לכל מטרה” שהיא הלוואה בעלת ריביות גבוהות יותר. לעיתים הבנק אף ידרוש משכון של דירה קיימת על מנת לבטח את עצמו.

בניה בשלבים

אספקט נוסף של משכנתא לבניה עצמית שיש לקחת בחשבון הוא בנייה בשלבים : ככלל, ככל שמתקדמים בקצב הבניה, כך ערכו של הנכס עולה והבנק יכול לשחרר סכום כסף גדול יותר. על מנת להעריך את שווי הנכס בכל אחד משלבי הבנייה, הבנק ממנה שמאי או מפקח מטעמו שילווה את הפרויקט לאורך השלבים השונים.

 אנשים רבים לא מחשבים באופן מדויק מספיק את המרווחים בין שלבי הבנייה השונים ולכן הם נתקעים עם חוב באחד משלבי התכנון, ואז הם נותרים קרחים משני הצדדים : מצד אחד הם נטלו על עצמם התחייבות גדולה כלפי הבנק, ומצד שני אין להם מספיק כסף על מנת לסיים את הבנייה.

תזמון התשלומים והפרדה ביין חשבונות בנק

טעות נפוצה אחרת היא תזמון לקוי של התשלום לספקים ולכן, כלל ברזל הוא לקבוע את מועד התשלום לספקים רק לאחר שמגיעים להסדר תשלומים עם הבנק. בנוסף לכך, רצוי להפריד בין חשבון העובר ושוב המוקדש להוצאות פרטיות ובין החשבון הייעודי לבניה ממנו מוציאים את התשלומים לקבלן ולספקים השונים. באופן זה, קל הרבה יותר לפקח על הסכומים היוצאים או הנכנסים לחשבון, ממש כמו שמקובל להפריד בין חשבון עסקי של העסק לבין חשבון פרטי לצרכי נוחות ולא רק לצרכי מס…