משכנתא לרכישת דירה מקבלן

משכנתא לרכישת דירה מקבלן מתארת מצב שבו רוכשים דירה מקבלן ומקביל לכך לוקחים הלוואה מן הבנק על מנת לשלם לקבלן על רכישת הדירה. למעשה, המילה מקביל עשויה להטעות מכיוון שעל הדירה עצמה יש לשלם לפני תהליך הכניסה אליה, עובדה הדורשת מן הלווה עמידה בלוח זמנים ותכנון פיננסי.

מכיוון שהבנק חייב לאשר את החוזה מול הקבלן לפני נטילת המשכנתא, הרי שברוב המכריע של המקרים אין בררה אלא לקחת את המשכנתא עוד לפני מעמד החתימה הסופית על החוזה, בו משלמים בדרך כלל כ – 10% עד 20% משווי הדירה.

השפעת הצמדת ערך הדירה על המשכנתא

נתאר מצב היפותטי בו מחליטים לרכוש דירה מקבלן כשנה לפני מועד הכניסה לדירה ואכן משלמים את החלק היחסי של העסקה ללא הצמדות כלשהן וסכום ההלוואה הכולל + ההון העצמי הוא 100% משווי הדירה. כעבור כשנה, כאשר נכנסים לדירה, הסכום אותו משלמים לקבלן אינו החלק המקורי שנותר משווי הדירה, אלא הסכום + הצמדה למדד כזה או אחר, בדרך כלל הצמדה למדד תשומת הבנייה. בהנחה שמדד זה עשוי לעלות ביותר משני אחוזים, הרי שנוצר “בור” של כמה עשרות אלפי שקלים שאליו הבנק כבר אינו מחויב.

בדיוק מסיבה זו, על מי שרוכש דירה מקבלן מוטלת החובה לקחת בחשבון שהסכום אותו ישלם לקבלן בסופו של דבר אינו זהה לערך הדירה ההתחלתי הרשום בחוזה, ולכן לגלם את הסכום הנ”ל בתוך המשכנתא בהתבסס על העלייה הממוצעת באותו המדד אליו מוצמד ערך הדירה. כמובן שתמיד ניתן לממן את ההפרש בהלוואה אחרת כגון הלוואה חוץ בנקאית, אך הריבית על הלוואות כאלו תהיה גבוהה הרבה יותר.

שימוש בהלוואת בלון

שיקול נוסף שרבים מאלו אשר נוטלים משכנתא לרכישת דירה מקבלן צריכים להתחבט בו הוא עניין התשלומים למגורים בשכירות עד קבלת המפתח מן הקבלן בנוסף לתשלומים על המשכנתא. מכיוון שמעבר זמני למגורים אצל ההורים אינו בא בחשבון עבור חלק גדול מן הלווים, פתרון אחר עשוי להיות לקיחת משכנתא בשיטת החזר מסוג גרייס חלקי או גרייס מלא, בה משלמים אך ורק את הריבית וההצמדה על הקרן עד למועד הכניסה לדירה, או שלא משלמים כלל בשנה או השנתיים הראשונות. כך ניתן לשלם סכום מופחת על המשכנתא עד שנטל השכירות יורד מן הלווים והם יכולים להתחיל לשלם את תשלומי המשכנתא כסדרם.