תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא מתאר משכנתא מורכבת אשר מחולקת למספר מסלולים שונים, כאשר כל מסלול מתבסס על ריבית בגובה שונה. היתרון שבחלוקת המשכנתא למסלולים שונים הוא פיזור של הסיכונים הכרוכים בנטילת משכנתא, ממש כמו שבבורסה נהוג לפזר את ההשקעות על פני מספר מניות או מכשירים פיננסים אחרים.

בעבר כל מי שנטל משכנתא היה יכול לבנות לעצמו תמהיל ללא מגבלות כלשהן, אך כיום בנק ישראל מגביל את תמהיל המשכנתא באופן שמאפשר לקחת רק שליש ממנו בריבית שאיננה ריבית קבועה. צעד זה נועד למנוע מצבים בהם תנודתיות רבה בריבית במשק או מדד אחר עליו מתבססת הריבית (כגון מטבע חוץ), משתנה באופן פתאומי ומקפיץ את ההחזר החודשי של הלווים בהתאם.

כיצד לבנות תמהיל משכנתא אופטימאלי?

בניית התמהיל האופטימאלי משתנה מאדם לאדם ומתקופה לתקופה. למשל, מי שרוצה להבטיח לעצמו משכנתא ללא הפתעות מיותרות, יכול לקחת משכנתא שבו רוב המשכנתא הינה במסלול ריבית קבועה שאינו צמוד מדד ולכן ההחזר החודשי נותר זהה לאורך כל חיי ההלוואה. החיסרון בתמהיל מסוג כזה שהוא אמנם מסוכן פחות, אך “עולה” יותר מכל תמהיל אחר יחסית לתקופה המקורית בה נלקחת המשכנתא (דבר שיכול להשתנות במידה והריביות במשק או המדד יעלו).

לעומת זאת, מי שרוצה משכנתא שבה ההחזרים החודשים הם נמוכים, אך רמת הסיכון היא גבוהה יותר, יכול להחליט לקחת את מרבית ההלוואה במסלול ריבית קבועה עם הצמדה למדד שבה הריבית ההתחלתית היא נמוכה יותר באופן משמעותי, אך הקרן עצמה צמודה למדד המחירים לצרכן. במידה ומדד המחירים לצרכן יעלה בעתיד באופן משמעותי, ההחזר החודשי יעלה גם הוא ויוצר מצב בו יהיה צורך לפרק את המשכנתא ולקחת משכנתא חדשה (תהליך הנקרא מחזור משכנתא). הדבר נכון שבעתיים אם מנצלים את האפשרות לקחת שליש מן המשכנתא בריבית משתנה (שהיא נמוכה יותר מהריבית הקבועה במסלול הצמוד) ומעלים עוד יותר את רמת הסיכון.

אל תוותרו על יעוץ מקצועי

מכיוון שבניית תמהיל אופטימאלי היא אכן משימה שעשויה להיות לא פשוטה, במידת הצורך, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות אשר מכיר היטב את השוק ויכול לבנות תמהיל משכנתא פרטני עבור כל לווה ולווה בהתאם לצרכים הייחודים שלו.