מאמרים

 סעיף 46 – זיכוי על תרומות ממס הכנסה

עמותות פעולות למען טובת ורווחת הציבור ורוב ההכנסות של העמותה מגיעות מכסף ציבורי (עזרה מהמדינה ) וכמובן מתרומות. על פי סעיף 46 תורם יהיה זכאי לפטור מס בתרומות שעולות על סכום של 190 שקלים. כמובן שכל עמותה חפצה מאוד באזור סעיף 46 שכן בעזרת הפטור הזה תוכל למשוך אליה תורמים רבים שכן התורמים מרוויחים פעמיים- הם גם תורמים לעמותה שהם מאמינים באידיאולוגיה או ברקע שלה וגם מרוויחים את המס בשיערו של 35 אחוז. חשוב להדגיש כי על מנת לקבל את אישור סעיף 46 דרוש לה תהליך ארוך מאוד שיכול להתפרס על פני מספר חודשים ולעיתים אפילו על פני שנה שלמה.

 

אישור סעיף 46 לעמותות- התנאים לקבל את האישור

על מנת לקבל את האישור על סעיף 46 לעמותות יש להציג בראש ובראשונה את כל הנתונים למס הכנסה. רשות המיסים תקבע אחרי בדיקתה האם העמותה עומדת בתנאים והאם היא אכן זכאית ליהנות מההטבה שיכולה למשוך אליה תורמים רבים. לאחר אישור של רשות המיסים, ההחלטה תעבור לבדיקתה של ועדת הכספים בכנסת והיא תהווה למעשה את האישור הסופי האם לקבל את החלטת רשות המיסים או שמא לשנות אותה. בנוסף לאישור סעיף 46 של רשות המיסים והכנסת יש גם מספר תנאים טכניים שיש לעמוד בהם והם כוללים בין היתר את הרישום של העמותה כישות משפטית, קיומם של תיקים במס הכנסה ובמע”מ, תיק ניכויים במידה וישנם עובדים שכירים בעמותה, אישור על ניהול ספרים והיעדר חובות במס הכנסה. בנוסף לתנאים האלו ישנה דרישה גם לחתום על טופס בקשה ובו התחייבות לא לנצל את האישור לפעולות לא רצויות.

 

סעיף 46 לעמותות- מילוי הטפסים בעזרת אנשי המקצוע

מילוי הטפסים על ידי אנשי מקצוע בקיאים ויסודיים תגדיל משמעותית את הסיכוי של העמותה שלכם לקבל האישור על סעיף 46 לעמותות. עמותות שיעדיפו לשלוח את הבקשה ללא עזרה יסתכנו באי מילוי מדויק של הפרטים ובקשתם יכולה להיפסל רק בגלל סעיפים קטנים ואל מהותיים. תחום ניהול הכספים בכלל, וסעיף 46 בפרט הם תחומים מסובכים עבור מי שאינו עוסק בתחום ביום יום, איש מקצוע אמין ויסודי שזהו תפקידו יוכל לעשות עבורכם את העבודה קלה ולפשט עבורכם את כל הסעיפים וההדרות. כמו שלא מגיעים למשפט ללא עורך דין כך גם לא שולחים בקשה לאישור סעיף 46 ללא איש מקצוע שמכיר לעומק את הסעיפים הקטנים ביותר ויכול למנוע מכם מבוכה גדולה ולהגדיל את סיכוייכם לקבל אתה האישור המיוחל.

המאמר מוגש באדיבות המרכז למלכ”ר: http://www.malkar.co.il/he/home/a/main

 

 יועץ משכנתאות

זוגות צעירים רבים בוחרים בייעוץ משכנתאות חיצוני (הכוונה היא ליועץ משכנתאות שלא מטעם הבנק) וזאת על מנת להיות בטוחים כי הם מקבלים את התנאים הטובים ביותר ללקיחת ההלוואה הגדולה בחייהם – משכנתא. לקיחת משכנתא יכולה להיות הליך פשוט אם אתם נעזרים בשירותיהם של מקצוענים בתחום. במידה ואתם עומדים בכל הקריטריונים הדרושים תוכלו ליהנות מתנאי משכנתא מעולים הודות לייעוץ המקצועי שבחרתם לקחת.

זה כלל לא משנה אם אתם בוחרים בשירותיו של יועץ משכנתא נהריה או תל אביב. אזור המגורים כלל לא משנה, לפני שאתם בוחרים לשכור את שירותיהם של יועצי המשכנתאות השונים תצטרכו לבדוק המלצות קודמות מלקוחות קודמים ולבדוק האם הם סיפקו תוצאות מניבות בעבר.

יועץ משכנתאות – איתך לאורך כל הדרך

חשוב שתדעו כי שוק המשכנתאות הוא שוק אינטנסיבי, בעקבות הביקוש לדיור במדינת ישראל ענף ייעוץ המשכנתאות התרחב גם הוא. לכן, לפני שאתם שוכרים את שירותיהם של יועצי המשכנתאות השונים חשוב שתבדקו האם הם הצליחו עם לקוחותיהם הקודמים.

לקוחות רבים בוחרים ביועץ משכנתאות פרטי ולא ביועץ משכנתאות מהבנק, יועצים פרטיים מלווים אתכם לאורך כל הדרך עד לקבלת הלוואת המשכנתא. נם יערכו בשבילכם את העבודה הקשה ויבררו עבורכם היכן כדאי לכם לקחת את הלוואת המשכנתא. יועצי משכנתאות מקצוענים יובילו אתכם למשכנתא עם התנאים הטובים ביותר עבורכם עם הריביות הנמוכות ביותר.

תפקידו של יועץ המשכנתאות

תפקידו הראשון של יועץ המשכנתאות הוא לבדוק מולכם את גובה ההון העצמי העומד לרשותכם, אופן רישום הנכס, אופן רישום הבנק וכדומה. לאחר שיהיו בידיו כל הפרטים הדרושים הוא יוכל להתחיל במלאכה ולחפש לכם את תנאי המשכנתא הטובים ביותר עבורכם.

תפקידו השני הוא לבדוק את ההכנסות שלכם בהווה (והאם קיימות הכנסות עתידיות כגון: מענקים, קרן השתלמות וכדומה).

המשך התהליך הוא כמובן קשר ישיר עם כל הבנקים על מנת לבדוק עבורכם היכן משתלם לכם לקח את הלוואת המשכנתא.

קריטריונים לבחירת יועץ משכנתאות פרטי:

  • ניסיון קודם ומוכח מול הבנקים השונים.
  • רישיונות עבודה מול הבנקים : ככל שניתנת ליועץ המשכנתאות יד חופשית וקשרים מול בנק מסוים הסיכוי שיקבל עבורכם תנאים טובים יותר גדל.
  • מקצועיות, עמידה בדרישות הלקוח.
  • ניסיון קודם.

לסיכום, לקיחת הלוואת המשכנתא היא לא החלטה של מה בכך ולכן חשוב ואף רצוי להתנהל מול גורמים מקצועיים ואמינים. יועץ משכנתאות פרטי מקצועי יענה על דרישותיכם ההגיוניות ויוביל אתכם אל תנאי המשכנתא הטובים ביותר עבורכם.

 

 

 ביטוח חיים למשכנתא – מה זה, ולמה חשוב שיהיה

בישראל של היום, רוב בתי האב נאלצים לקחת משכנתא כדי שיוכלו לבנות או לקנות בית, שכן הסכומים הנדרשים הם גדולים מאוד. בבואך לרכוש משכנתא, ידרוש הבנק שתבטח את המשכנתא, ביטוח משכנתא כולל ביטוח מבנה, וביטוח חיים. מהו המרכיב של ביטוח חיים בביטוח המשכנתא, ומדוע הוא חשוב להלן התשובות.

 

מהו ביטוח חיים למשכנתא

 

ביטוח חיים  למשכנתא מבטיח לבנק כי במקרה של פטירת אחד מבני הזוג, חברת הביטוח תשלם את הסכום שנותר מהמשכנתא לבנק. כך מבטיח הבנק את עצמו מאבדן כספו, אך גם בני המשפחה הנותרים יוצאים נשכרים, שכן עול המשכנתא יורד מעליהם. הרציונל מאחורי ביטוח חיים למשכנתא הוא, שמשכנתא שנלקחה על בסיס הכנסה משותפת של שני בני זוג, עלולה להפוך לבלתי אפשרית עבור אחד מבני הזוג, במקרה של מוות. נניח ששני בני זוג מרוויחים כל אחד 7000 ₪ בחודש, והמשכנתא שלהם היא 4000 ₪ לחודש. במקרה מוות של אחד מבני הזוג, נותר השני עם משכנתא בגובה של יותר מ 50% מהכנסתו החודשית. הסיכוי שאדם יעמוד בתשלומים כאלו הוא קלוש. ביטוח חיים למשכנתא מבטיח כי במצב כזה, חברת הביטוח תשלם לבנק את המשכנתא. ביטוח חיים למשכנתא אינו ניתן לפדיון, והוא מופעל רק במקרים המצוינים בפוליסה.

 

מי מרוויח מביטוח חיים למשכנתא

 

הראשון שמרוויח מביטוח החיים למשכנתא הוא הבנק שבו רכשת את המשכנתא, שכן כך מבטיח הבנק שכספו לא יאבד. אולם תוצאה עקיפה של החובה לרכוש ביטוח חיים למשכנתא, היא שגם משפחת הלווה זוכה לשחרור מעול המשכנתא במקרה של מוות, מחלה קשה, נכות או אבדן כושר עבודה.

 

היכן כדאי לרכוש ביטוח חיים למשכנתא

 

ניתן לרכוש את ביטוח החיים למשכנתא בבנק למשכנתאות, וכן בכל חברת ביטוח, ומומלץ לעשות סקר שוק, ולבדוק מה האופציה הכדאית והמשתלמת עבורכם. במסגרת סקר השוק תוכלו לברר תוספות והרחבות לביטוח כגון ביטוח במקרה של מחלה, ואבדן כושר עבודה חלקי או מלא. הביטוח הבסיסי יחול בדרך כלל רק במקרה מוות, אולם במקרים רבים ניתן להרחיבו בעלויות שאינן משמעותיות.

 

לסיכום

 

השאלה אם ביטוח חיים למשכנתא הוא חשוב או מועיל אינה רלוונטית, מכיוון שכל אדם הרוכש משכנתא, למעט פרומיל של מקרים יוצאי דופן, נדרש לעשות ביטוח חיים למשכנתא. התועלת שיפיק המבוטח מרכישת ביטוח החיים למשכנתא, היא הקלה משמעותית על המשפחה הנותרת מאחור במקרה של מוות חס וחלילה, התועלת לבנק היא ערובה לקבלת כספי ההלוואה. בעבר הורשו רק הבנקים למשכנתאות למכור ביטוחי חיים למשכנתא, אולם היום כל חברת ביטוח רשאית לעשות זאת, והתחרות משפיעה לטובה הן על תנאי הביטוח, והן על המחירים, בבואך לרכוש ביטוח חיים למשכנתא, מומלץ לערוך סקר שוק ולרכוש את הביטוח המשתלם ביותר עבורך.

 

יועץ משכנתאות פרטי

צעירים רבים, רגע אחרי החתונה או לאחר שכבר הקימו משפחה, מתחילים בחיפוש אחר דירת החלומות, הדירה שתתאים להם בצורה המדויקת ביותר, הדירה שתספק להם את המרחב הנכון ובעיקר את האווירה שבה הם מעוניינים. הם יעדיפו לרכוש דירה שתוכל ללוות אותם ואת בני המשפחה האחרים במשך שנים, זו שתהיה עבורם בית אמיתי. לא לכולם יש את סכום הכסף הנדרש כדי לרכוש דירה שכזו, ולכן רבים פונים אל הבנקים השונים לקבלת משכנתא. ישנם מספר מסלולים למשכנתא, הנבדלים אלה מאלה בפרמטרים שונים, ובעיקר בריבית, הנלוות למשכנתא עצמה.

פנייה אל יועץ משכנתאות פרטי היא דרך מצוינת כדי לבחון את האפשרויות השונות, ומתוכן לבחור את המתאימה ביותר. אבל, איך בוחרים יועץ משכנתאות פרטי? מה חשוב וכדאי לבדוק מולו לפני שיוצאים לדרך? הנה כמה נקודות שכדאי לבדוק מול יועץ המשכנתאות:

  1. ניטרליות– אחד הפרמטרים החשובים ביותר שכדאי להתייחס אליהם כשמחפשים יועץ משכנתאות פרטי, הוא מידת הניטרליות. חשוב שיועץ המשכנתאות שבו בוחרים יהיה ניטרלי, אובייקטיבי ויוכל לעזור לכם בבחירת מסלול המשכנתא המשתלם והנכון ביותר עבורכם תוך התייחסות אך ורק לשיקוליכם, וללא מניעים נסתרים אחרים, שנועדו לקדם תכנית מסוימת, מסלול מסוים או בנק כלשהו.
  2. מקצועיות וניסיון– בדומה לכל בעל מקצוע אחר, ובמיוחד בשל סכומי הכסף הגבוהים מאד המעורבים בעניין, גם כאן חשוב להתייחס למידת מקצועיותו של היועץ וגם לניסיונו בתחום. כדאי לפנות ליועץ המתמחה במתן ייעוץ למשכנתאות, כזה העובד בתחום כבר לא מעט שנים ובקיא בו. יועץ מנוסה, המכיר היטב את כל המסלולים, את כל התכניות, את היתרונות ואת החסרונות של כל אחת מהאפשרויות ובכלל גם את השוק כולו ואת השינויים החלים בו.
  3. המלצות מלקוחות קודמים– אחת הדרכים לאתר יועץ משכנתאות פרטי שיענה על כל הצרכים ויעזור בקבלת ההחלטות, היא על ידי פנייה ללקוחותיו הקודמים וקבלת חוות דעת עליו. מומלץ לפנות ללקוחותיו של היועץ, לשמוע מהם חוות דעת, לשאול שאלות ולבדוק מולם האם היו מרוצים מהשירות שניתן להם. בנוסף, אם לא יודעים לאיזה יועץ לפנות, אפשר גם להיעזר בחברים קרובים או בבני המשפחה. אלה, במידה והתנסו בעבר גם הם בעבודה מול יועץ שכזה, יוכלו להמליץ על שירותיו ולתת בו זמנית גם חוות דעת עליו.
  4. העלות– עבור שירותים אלה נגבה תשלום בגובה מסוים בדרך כלל. גובה התשלום נקבע על ידי היועץ עצמו וכפי שמקובל פחות או יותר בשוק כיום. כדאי לעשות סקר שוק, ללמוד מעט על הנושא ולבדוק מול יועץ המשכנתאות שאליו פונים מהי העלות. חשוב לבדוק האם מדובר במפגש אחד חד פעמי, במספר מפגשים, בליווי אל הבנק עצמו או כל הליך אחר. כדאי לקבל כמה שיותר פרטים בנוגע לאופי השירות שניתן במסגרת הייעוץ ומה בדיוק הוא כולל.

פתיחת עוסק פטור – המדריך המלא:

פתיחת עוסק פוטר היא תחילת דרכם של עצמאים רבים בכניסתם לעולם העסקים. למעשה מדובר בצעד הראשון בפתיחת עסק קטן. פתיחת העסק דורשת מעבר ב-3 תחנות חשובות של רשויות המס בישראל: מע”מ, מס הכנסה וביטוח לאומי. כאשר עסקים בינוניים או גדולים פותחים עוסק מורשה או חברה בע”מ, אתם כעצמאים שאינכם צפויים להכניס יותר מ-100 אלף ₪ בשנה, תפתחו תחילה עוסק פטור.

פתיחת עוסק פטור – שלב 1 – מע”מ:

פתיחת עוסק פטור תתחיל במשרד המע”מ הנמצא באזור מגוריכם. הביאו עמכם תעודת זהות (תדרשו לצלם את תעודת הזהות שלכם אז מומלץ לדאוג לכך מראש), חוזה שכירות של מקום העסק אם יש כזה ושיק מבוטל של חשבון בנק העסק שלכם.

במקום תקבלו טופס פתיחת עוסק פטור הנקרא גם טופס 821 אותו תצטרכו למלא. בטופס תצטרכו למלא את פרטיכם האישיים ומחזור עסקאות צפוי של העסק לשנה הקרובה. נכון לשנת 2015 מחזור העסקאות המותר לעוסק פטור הוא לא יותר מ100 אלף ₪ בשנה. נתון זה עשוי להתעדכן מפעם לפעם ולכן חשוב להתעדכן בכך במשרד המע”מ פעם בשנה.

שלב 2 – פתיחת תיק במס הכנסה:

השלב השני של פתיחת עוסק פטור הוא לגשת למשרד מס הכנסה ולמלא טפסי פתיחת תיק מס הכנסה. גם שם תצטרכו תצלום ת.ז ושיק מבוטל על קיום חשבון העסק או אישור על קיום חשבון מהבנק. לאחר ההרשמה ופתיחת התיק במס הכנסה ישלח אליכם בדואר פנקס מקדמות של מס הכנסה לתשלום. מומלץ להתייעץ עם מנהל חשבונות בנושא זה.

שלב 3 – ביטוח לאומי:

הצעד האחרון שלכם הוא פתיחת התיק שלכם כעצמאיים בביטוח לאומי. שם יבקשו מכם למלא טופס 6101. גם לגבי גובה התשלום החודשי לביטוח לאומי מומלץ להתייעץ עם יועץ מס/מנהל חשבונות מקצועי ומוסמך.

“רציתי לפתוח עוסק פטור ואמרו לי שאיני יכול להיות פחות מעוסק מורשה – מדוע?”

החוק במע”מ קובע כי ישנם מקצועות ועיסוקים שונים שאינם יכולים להירשם כעוסק פטור אלא כעוסק מורשה לכל הפחות, זאת ללא קשר לצפי ההכנסות שלהם לשנה. אותם מקצועות הנם בדרך כלל בעלי מקצועות חופשיים כמו אגרונומים, אדריכלים, הדנסאים, חוקרים פרטיים, טכנאיים, יועצים לארגון או ניהול, יועצי מס, כלכלנים, מנהלי חשבונות, סוכני ביטוח, עורכי דין, רואי חשבון ועוד. ישנם עוד בעלי מקצועות כמו רופא, פסיכולוג, בעל בית ספר לנהיגה, בעל גן ילדים, סוחר מקרקעין, סוחרי רכב ועוד שאינם יכולים לפתוח עוסק פטור גם כן.

מיחזור משכנתא – כולם יכולים?

נולד לכם ילד? ההוצאות גדלו? הייתם מעוניינים לשנות את ההחזר על המשכנתא? גם אם לקחתם משכנתא לפני עשר שנים קיימת האפשרות להתאים את המשכנתא לחיים החדשים שלכם, ניתן לשנות את גובה ההחזרים ואף להפחית את כמות השנים. כאשר אתם ממחזרים משכנתא , אתם למעשה לוקחים משכנתא חדשה, המתאימה יותר עבורכם כרגע ומסלקים את המשכנתא הישנה שלכם.

השינויים בין משכנתא אחת לאחרת יכולה להגיע בדרכים הבאות:

  • אורך תקופת ההלוואה – מספר השנים בהם אתם צריכים להחזיר את המשכנתא.
  • גובה המשכנתא – כאשר שממחזרים משכנתא ניתן להעלות את גובה המשכנתא.
  • תנאי הלוואה – ריביות, שיטת החזר, שינוי ריבית.
  • הרכב מסלולי ההלוואה – בתהליך מיחזור משכנתא ניתן לשנות את הרכבי מסלולי ההלוואה.

חשוב שתדעו כי גם אם המשכנתא שלכם נמצאת בבנק מסוים תוכלו לבצע העברה לבנק אחר המציע עבורכם תנאים מתאימים יותר. משכנתא היא לא עניין של מה בכך, משכנתא מתוכננת דיו עלולה להקל עליכם לטווח הארוך, גובה ההלוואות, ריביות שונות וכדומה.

תכנון פיננסי נכון יקל על התהליך, אם אין ביכולתכם לגשת אל התהליך לגמרי לבדכם תוכלו להיעזר בשירותיו של יועץ למשכנתאות. אך אם בכל זאת ברצונכם לגשת אל התהליך לבדכם תוכלו להיעזר בפרמטרים הבאים:

  • פרטי המשכנתא הקיימת – מסלולי הלוואה, עמלת פירעון, ריביות, יתרת חוב, כמות שנים).
  • שינויים בפרמטרים כלכליים – דולר מול שקל, יורו מול השקל, מדד המחירים לצרכן, עוגן מק”מ , ריבית הפריים.
  • הוראות רגולציה.
  • התאמת המשכנתא לתנאים החדשים שלכם.

לסיכום, מיחזור משכנתא הוא למעשה תהליך שיכול להיות פשוט אך אם לא עושים זאת נכון עלולים להיווצר סיבוכים לא רצויים בדרך. לכן, כדאי ואף רצוי להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות (בין אם מדובר ביועץ עצמאי או למעשה יועץ פנימי של הבנק, לרוב יועץ משכנתאות חיצוני שאינו קשור לבנק יהיה אובייקטיבי ברמה גבוהה יותר מאשר יועץ פנימי של הבנק שלכם).

גם אם הגעתם למסקנה כי תהליך המחזור לא מתאים עבורכם עדיין חשוב כי תמשיכו לנהל את המשכנתא שלכם עם היד על הדופק. יכול להיות שהשינוי בהחזר המשכנתא לא יהיה נכון לימים אלו אך בעתיד הדבר יכול להשתנות.

אז מה בעצם חשוב לבדוק לעתיד?

שינויים אישיים – שינויים בגובה ההכנסה, הרכב המשפחה וכדומה.

שינויים כלכליים – שינויים בריביות, שינוי במדד המחירים לצרכן, תמיד כדאי לבדוק אם קיימת הלוואה בתנאים טובים יותר עבורכם, בסופו של יום תצטרכו להחזיר את כל הסכום, אך הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא למעשה בדרך הנוחה לכם, שרמת חייכם לא תפגע בעקבות לקיחת משכנתא והלוואות שונות.

 

האם המשכנתא שלקחתם מתאימה לכם?

יש כמה אבני דרך שכמעט כל אדם בישראל עובר בחייו. רכישת דירה ומשכנתא הם בין הצעדים המשותפים כמעט לכולם וחשוב במיוחד לוודא שהולכים בדרך זו בזהירות הראויה. לפני שחותמים בפני נציג הבנק על ניירות המשכנתא, כדאי שתשאלו את עצמכם את השאלה החשובה – האם המשכנתא שלקחתם מתאימה לכם?

החזר חודשי הגיוני

כדי לא להסתבך וכדי לא ללכת לאיבוד, אנשים רבים ובהם גם זוגות צעירים נעזרים ביועץ מקצועי. ייעוץ משכנתא יכול לסייע לכל מי שלא ממש מבין את כל המושגים הבנקאיים בתחומי המימון וההלוואות אולם הוא יכול להועיל לא מעט גם למי שכן מבין בעניינים אלו אבל מבין גם שאיש מקצוע יכול לחסוך זמן וכסף.

מלבד הבחירה האם להיעזר ביועץ מקצועי פרטי, חשוב לשים לב לפני שחותמים על המשכנתא שההחזר החודשי הצפוי הוא סביר והגיוני. נדגיש – החזר סביר והגיוני לא נמדד במונחים שקליים המנותקים מההקשר. עבור משפחה אחת – החזר חודשי של 3,000 ₪ הוא בהחלט סביר ואילו אצל משפחה אחרת – גם סכום של 10,000 ₪ יכול לבוא בחשבון. אז איך יודעים? התשובה טמונה ביחס בין הכנסות להוצאות.

החזר של 3,000 ₪, למשל, יהיה הגיוני עבור משפחה שההכנסה הפנויה שלה נטו עומדת על כ-10,000 ₪ לפחות. החזר של 10,000 ₪ לחודש יהיה הגיוני עבור משפחות בעלות הכנסה פנויה של 25 או 30 אלף ₪. נציין שמספרים אלה הם כלליים שכן יש לבדוק פרמטרים חשובים נוספים כגון מספר הנפשות בבית, גיל, מקצוע, תכניות לעתיד ועוד.

על ריבית והצמדה

מלבד התאמה בין החזר חודשי לבין גובה ההכנסות, בחירת המשכנתא הנכונה היא גם פונקציה של מאפייני מסלולי מימון שונים. משכנתא ממוצעת לא תכלול על פי רוב מסלול מימון יחיד כי אם תמהיל של כמה מסלולי מימון. היחס הנכון בין הלוואה צמודה למדד ובין הלוואה לא צמודה, היחס הנכון בין ריבית קבועה לריבית משתנה חשוב מאוד בכדי להימנע מסיכונים מיותרים מחד וכדי לא לפספס הזדמנויות ריבית מאידך.

ניתן למחזר, ניתן להתייעץ

לסיכום הדברים בקצרה, הרי שניתן ואף מומלץ לקבל ייעוץ ממומחה פיננסי לפני שקונים בית ולוקחים משכנתא. כך, ניתן לקבל מענה לגבי החזר חודשי סביר, סוגי שילובים מתאימים של מסלולי מימון וההבדלים הקיימים בין הצעות של בנקים שונים. בנוסף, יש לקחת בחשבון שגם לאחר שכבר לוקחים משכנתא יש מקום להחלטות חשובות נוספות. ניתן בהחלט לבצע מחזור משכנתא לגבי הלוואה קיימת ולעיתים יש בכך כדי לחסוך כסף רב.

לקיחת משכנתא לבניית מפעלים

משכנתא קשורה, בראש שלנו, בעיקר להשקעה ברכישה של בית

כשאנחנו חושבים על המילה משכנתא, אנחנו חושבים בעיקר על כל מה שנוגע לרכישה של בית לשימושים פרטיים. באיזה מצבים בחיים אנחנו לוקחים משכנתא? בדרך כלל, מדובר בשלב שבו אנחנו כבר נשואים ושואפים להתחיל חיי משפחה בבית משותף של המשפחה אותו נרכוש, והבעיה בשלב זה היא שאין לנו את ההון הנחוץ לרכישה מזומנת של הדירה או הבית. במצב שכזה, נפנה לבנק וניקח משכנתא, שהיא למעשה הלוואה ארוכת טווח בריבית מוגבלת יחסית, כך שהדירה מהווה ערבות שלנו מול הבנק להחזרת ההלוואה ואנחנו בינתיים עוברים לגור בה. ואמנם, למרות שמשכנתא היא אכן נפוצה ביותר כאשר אנחנו מתייחסים לבתים ולדירות מגורים, ישנה אפשרות של לקיחת משכנתא עבור מטרות רבות אחרות, ואחת המטרות האלה היא מטרה עסקית, של בניית מפעל חדש בבעלותנו. כעת נשאלת השאלה, האם כדאי לקחת משכנתא עבור בנייה של מבני תעשיה ושל מפעל? ניתן כאן את שתי הגישות בנושא, ונבין האם מדובר בתהליך רווחי עבורכם, בעלי העסק.

האם כדאי לקחת משכנתא עבור בנייה של מפעל לעסק שלנו? כמה גישות בנושא

  • משכנתא לעסק היא סיכון – לא רק עבור עסקים תעשייתיים ומפעלים, אלא עבור כל עסק – לקיחת משכנתא עבור העסק היא סיכון מסוים, משום שיהיה מדובר כמעט תמיד במשכנתא גדולה למדי. כך למעשה התשלום החודשי אותו נצטרך לשלם עבור העסק שלנו יכול להיות גדול מאוד, בוודאי כאשר אנחנו בשלבים ההתחלתיים של הקמת המפעל והעסק. במצב שכזה, אנחנו יכולים להגיע לחוב רציני מאוד בשלב מוקדם, ובמקרה הטוב לבלות חודשים לא מועטים ברדיפה אחרי הדבקת החוב הזה והשגת רווח. במקרים רבים, עבור המשכנתא לעסק שלנו כדאי להגיע עם מרווח נשימה והון התחלתי לא קטן גם כך, כדי שנוכל להתרכז בעבודת המפעל האיכותית שלנו.
  • הקמת מפעל כמעט מחייבת משכנתא – הקמת מפעל מאפס דורשת השקעה רצינית מאוד בבנייה ובתכנון של הרבה מאוד פרטים. רבים מאתנו לא חושבים על כל מה שנחוץ במפעל שלנו, החל בתשתיות מתכת איכותיות עבור מבנה המפעל עצמו ועבור מכונות המפעל השונות, ועד מבני תעשיה שמשמשים אותנו לאחסון, לשינוע ולמטרות רבות אחרות בחיי היום יום של המפעל. בהתחשב בכך, כמעט אי אפשר להקים את המפעל, בוודאי כאשר מדובר בשטח נרחב יחסית שנחוץ לכך, בלי משכנתא כלשהי.

מבני תעשיה איכותיים הם מרכיב מהותי בהצלחת המפעל שלנו, ואם עלינו לקחת משכנתא לשם כך – צריך לעשות זאת

כאשר אנחנו מתכננים את המפעל ומתכננים את המבנים המרכזיים בו, כמו גם מבני תעשיה שסובבים אותו, אנחנו צריכים לחפש את המשכנתא בתנאים האטרקטיביים ביותר שנוכל למצוא עבור המפעל שלנו. כאשר אנחנו מבצעים את הבנייה האיכותית והמתאימה למפעל שלנו, הרווחים אותם נשיג יכולים להחזיר ולהצדיק את ההשקעה במשכנתא, ואנחנו נגיע למצב של רווח שאותו אנחנו מחפשים לאחר כמה חודשים של עבודה קשה.

קבלו 5 טיפים לנטילת משכנתא

רכישת דירה היא צעד גדול, אשר, אם מתמזל לנו המזל, לרובנו יש אפשרות לחוות לפחות פעם אחת בחיינו. לרוב, מאחר ומדובר בהוצאה גדולה ובסכומים גבוהים מאלה אשר אנחנו נדרשים לשלם בחיי היומיום שלנו, נזדקק להשלמת הסכום החסר על ידי לקיחת משכנתא. גם במידה ויש לכם דירה כיום, ואתם מוגדרים כ”משפרי הדיור” מכיוון שעל הפרק עולה קניית דירה למגורים שתחליף את הדירה הנוכחית שלכם, עדיין תזדקקו, כנראה, למשכנתא שתגשר בין עלויות הדירה החדשה לזו הישנה או עד למכירתה של הדירה הישנה וקבלת התשלום עליה במלואו.

הנה חמישה טיפים וקווים מנחים שיסייעו לכם בעת לקיחת משכנתא:

  • לא לקפוץ על המשכנתא הראשונה המוצעת לכם – חקירה, השוואה ובדיקה לעומק, הנדרשות לפני כל החלטה, מומלצות שבעתיים כאשר מדובר בסכומים כאלה ובמשכנתא, אשר מהווה התחייבות לשנים ארוכות עם בנק זה או אחר. כיום, ישנם עשרות מסלולי משכנתא ויש לבדוק ולבחון בזהירות את זו המתאימה ביותר לצרכיכם וליכולות ההחזר שלכם.
  • עלות הבעלות הכוללת על דירה איננה מסתכמת אך ורק במחיר קנייתה – קיים פער גדול למדי בין מחיר הדירה לבין הסכום שתצטרכו בפועל, עד להפיכתה של הדירה ל”שלכם”. פער זה מצטבר ממיסים (מס רכישה, למשל), אגרות (לדוגמא, אגרות לטאבו), תשלומי שכר טרחה (לשמאי ולנוטריון) ועוד.
  • התשלום החודשי שתשלמו איננו רק כולל את החזר המשכנתא בלבד – על עלות ההחזר החודשי של המשכנתא מצטרפים תשלומים נוספים כביטוח חיים וביטוח נכס. גם סכומים אלה, גם אם הם נחשבים ל”קטנים” או “זניחים”, צריכים להיכנס לתחשיב, ולהיכלל בבדיקת יכולת ההחזר החודשית שלכם. לא מומלץ להדחק לפינה ולהתחייב להחזר חודשי שיכריח אתכם ליצור טלטלות והצטמצמויות משמעותיות ברמת החיים שלכם, בעיקר אם אתם זוג צעיר המתכנן את הרחבת המשפחה במהלך שנות החזר המשכנתא.
  • על רכישת דירה חדשה מקבלן חלים חוקים שונים מאשר ברכישת דירה שאיננה חדשה – לכאורה, מה ההבדל בין רכישת דירות ישנות בקריות לבין רכישת דירות חדשות בפרויקטים של גבעת אלונים בקריות, למשל? התשובה פשוטה למדי, ללוח התשלומים שעליכם לשלם לקבלן בעת רכישת דירה חדשה יש השפעה ניכרת על תמהיל המשכנתא ועל השיקולים לבחירתה.
  • עמלת פירעון מוקדם – הדודה העשירה מסביון נפטרה והורישה לכם סכום כסף גדול. עם כל העצב על מותה, יש נקודת אור – עכשיו, בזכות סכום הכסף שהורישה לכם, תוכלו להחזיר את מה שנותר מהמשכנתא (לאחר שנים של תשלומים) וסוף סוף, תוכלו לקרוא לדירה, הדירה “שלנו”. אם לא תוודאו, בעת לקיחת המשכנתא, האם קיימת עמלת פירעון מוקדם ומה הם התנאים הנוחים ביותר לפירעון מוקדם, במידה ותוכלו לגייס כזה. גם אם במעמד לקיחת המשכנתא, לא נראית לכם אפשרות כזו, לעולם אין לדעת, ולכן, כדאי לבדוק מלכתחילה.

לקיחת משכנתא לבניית בית

כשבונים בית מהמסד עד הטפחות, חישובי התקציב מסובכים ומורכבים יותר מאשר קניית בית שכבר נבנה והוא מוכן, או אפילו בהליכי בנייה על ידי קבלן. בניית בית מההתחלה בשיטות הבנייה המסורתיות מחייבת הליכים ארוכים וממושכים, או מקוצרים יותר אם בונים בשיטות אלטרנטיביות כמו בנייה קלה. מה שבטוח, כל הבתים דורשים אורך רוח וזמן ארוך לתכנון, מדידה והליכי רישוי ממושכים עוד לפני שמתחילים בבנייה עצמה. חישוב התקציב והמשכנתא שיש לקחת מחייבים התייחסות גם לממד הזמן. אם אתם גרים בבית שאינו שלכם, או שאתם מתכוונים למכור את ביתכם כדי לממן בעזרתו את בניית הבית החדש בתוספת משכנתא, עליכם לקחת בחשבון הליכים ממושכים בגלל בירוקרטיה ואירועים לא צפויים.

קניית המגרש

לאחר חישוב ההון העצמי שלכם, עליכם לבדוק מהו מחיר המגרש שעליו תבנו את הבית. אפשר לקחת משכנתא לקניית מגרש עוד לפני קבלת היתרים והגשת תכניות בנייה, אבל עליכם לדעת גם מהו ההון העצמי שלכם שעליו תתבססו בבקשת המשכנתאות השונות. נכסים קיימים וחסכונות, התחייבויות לסיוע משפחתי ואחרים ייכנסו בשלב זה לחישוב. כך תדעו כמה משכנתא תוכלו לקחת, בחישוב עתידי של עלויות הבנייה. לזה, אגב, יש מחשבונים קבועים לבנקים ולגופים המלווים לכם כסף.

בניית הבית

המשכנתא הבאה שעליכם לבקש היא תמורת בניית הבית עצמו, תכנונו על ידי אדריכל, הגשת כל הבקשות להיתרים, תשלום אגרות, מסים והיטלים שונים לפי חוקי מדינת ישראל, ואז חישוב עלויות הבית מהשלד והתשתית ועד הקירות והגימורים. כאן נכנסים שיקולי החלוקה של התקציב לאנשי המקצוע השונים – מודדי השטח, עורכי הדין, האדריכל והבלנים השונים. יש לציין שיש חברות ומשרדי אדריכלים שמאחדים בתוכם חלק מהעבודה של מציאת אנשי מקצוע והמלצה על קבלנים מסוימים, נוסף על תכנון הבית וליוויו בוועדות התכנון השונות עד קבלת ההיתרים והאישורים. בשלב זה של בקשת משכנתא רצוי להציג תכנית עלויות מפורטת לאחר קבלת האישורים והצגת התכנית, כך שהמשכנתא תתאים לתכנית הבנייה, יחד עם אישור הרשות המקומית והסכמים חתומים עם הקבלנים השונים.

חישוב עלויות וקבלנים

המחשבונים השונים לחישוב המשכנתא כוללים את מחירי הבית הנבנה לאחר קניית המגרש והתשלום לאדריכל ולגופים השונים לקבלת אישורים. הם כוללים את חישוב החומרים הנחוץ לבניית השלד ויציקת היסודות במקרה של בנייה מסורתית בבטון ובלבנים, או הכנת התשתית והרכבת המבנה במפעל שבו נעשית הבנייה הקלה. הקבלנים המבצעים השונים, כמו קבלני טיח וריצוף, קבלני הנחת התשתיות של המים והחשמל, קבלני העפר והגינון וכן הלאה, כולם בחישוב מפורט. כמו כן, יש לקחת בחשבון את אחוזי המימון של הבנקים. בגלל הסיכונים הרבים הכרוכים בבנייה ונעוצים בחוסר הוודאות של התמשכותה, בנקים אינם נוטים לאשר אחוזי מימון גבוהים. זאת מחשש של סיכון האשראי, גם אם יש לכם בטוחות יציבות. בנייה היא הליך שכרוך בסיכון לעלויות נוספות ולא סופיות ולכן יש לחשב אותן נכון מראש.