מה נחשב כיום בתחום הנדל”ן לבית יוקרה?

תחום הנדל”ן עובר לא מעט שינויים בשנים האחרונות. כניסה של משקיעים זרים, עלייה משמעותית בביקוש וגם הפשרת קרקעות מצד המדינה תורמים לחוסר היציבות בשוק הנדל”ן. יחד עם זאת, יש דברים שנשארים קבועים וביניהם האופן בו מוגדרים בתי יוקרה. גם היום נחשבים נכסים מן הסוג הזה להשקעה מצוינת בעלת אופק אטרקטיבי. משקיעים פרטיים או מוסדיים המעוניינים לנצל את האטרקטיביות של נכסים אלו צריכים לדעת מה מגדיר אותם.

בראש ובראשונה, נכס יוקרה חייב להיבנות על שטח מבוקש. המיקום הוא הגורם מספר אחד בקביעת הערך הכלכלי של נכסי נדל”ן. בית סטנדרטי ופשוט במיקום מעולה כמו הרצליה פיתוח, תל אביב, ארסוף וכדומה שווה הרבה יותר מבית מפואר במיקום ללא ביקוש. המיקום חשוב יותר מהמבנה, ממספר החדרים, מהגודל, מהאבזור ומהריהוט. כמובן שלפרמטרים אלו יש משמעות מסוימת בקביעת הערך הכלכלי של בתי היוקרה ובתים בכלל, אולם הם משמשים רק בתור תוספת. מחיר הנכס נקבע לפי המיקום ורק לאחר מכן ניתן להביא בחשבון את שאר המאפיינים.

שדרוג בתי יוקרה והערכת שווי הנכס

נכס יוקרתי הנמצא במיקום מבוקש מאפשר שדרוג מהיר ולעיתים אפילו הכפלה של הערך הכלכלי. בעלי בתים באיזור גוש דן, תל אביב והמרכז מכירים היטב את ההשפעה של התהליכים הללו. הם משתמשים במיקום הבתים שלהם בתור פלטפורמה להשקעה ארוכת טווח. לדוגמא בתי יוקרה למכירה בהרצליה פיתוח, בכפר שמריהו או במרכזי הערים הגדולות עוברים תהליכים משמעותיים של חידוש ושיפור. היות והמיקום של הנכס קובע כאמור את הערך הכלכלי שלו, כל שאר התוספות הן בגדר פריבילגיה.

מלבד המיקום, בעת הערכת שווי נכסים כדאי לשים דגש על מספר נושאים נוספים. ראשית, יש להבחין בין נכסים המוערכים כיצירת אמנות לבין הערכת שווי המבוססת על מאגר של לקוחות מיוחדים ושיקולים של ביקוש והיצע. שנית, הערכת נכס צריכה להתבצע באופן אישי ולפי הנתונים בשוק. הערכה בחודש מסוים יכולה להיות בפער של עשרות אחוזים מהערכה של אותו נכס בחודש אחר. הסיבה העיקרית לכך היא הדינאמיות בשוק הנדל”ן והאופן בו צרכי הלקוחות משפיעים על המחירים.

האם אפשר להפוך נכס רגיל לבית יוקרה?

לאור כל האמור לעיל, מתעוררת השאלה האם אפשר להפוך נכס רגיל במיקום סטנדרטי לבית יוקרה בשווי מיליוני שקלים. התשובה מורכבת וקשה להגדיר אותה בצורה חד משמעית. נכס רגיל יכול להפוך לבית יוקרה במידה ומושקעים בו המשאבים הנכונים. היות וכל השקעה אינה יכולה לשנות את מיקום הנכס אלא מקסימום את האופי והעיצוב שלו, נדרשת הגדרה מדויקת של צרכים ומטרות. ברוב המקרים הופכים נכסים רגילים לבתי יוקרה רק לאחר שהם נרכשים על ידי משקיע. בצורה כזו קל לבצע את השינויים, להשביח את ערך הנכס ולשדרג אותו על מנת שיעמוד בקריטריונים הגבוהים ביותר.